Av. Gökçe ATUĞ

شراء العقارات من قبل الأجانب في تركيا

اكتساب العقارات في تركيا من قبل الأفراد الأجانب الحقيقيين

المقدمة

الأساس القانوني والقيود

في تركيا، يتم تنظيم اكتساب الأفراد الأجانب للعقارات (الأملاك غير المنقولة) بموجب المادة 35 من قانون السجل العقاري رقم 2644. وفقاً لهذا النص، يمكن للأجانب اكتساب العقارات بناءً على مبدأين أساسيين:

1. مبدأ المعاملة بالمثل (المتبادلة)
2. الأحكام القانونية المقيدة

بموجب مبدأ المعاملة بالمثل، يجب أن يكون الفرد الأجنبي الراغب في اكتساب عقار في تركيا من دولة تسمح بالمقابل للمواطنين الأتراك والكيانات القانونية بشراء عقارات فيها. ومع ذلك، مع صدور القانون رقم 6302 في 3 مايو 2012، الذي عدل المادة 35 من قانون السجل العقاري رقم 2644، تم إلغاء شرط المعاملة بالمثل بالنسبة لمواطني 183 دولة. وبالتالي، يمكن للأجانب من الدول التي يحددها رئيس الجمهورية اكتساب عقارات في تركيا تحت شروط معينة، حتى لو لم تمنح دولهم حقوقاً متبادلة للمواطنين الأتراك.

أما بشأن مواطني أي الدول يحق لهم اكتساب العقارات والحقوق العينية المحدودة في تركيا، فيمكن الحصول على المعلومات من:

• السفارات أو القنصليات التركية
• المديرية العامة للسجل العقاري والمساحة (إدارة الشؤون الأجنبية)
• مديريات السجل العقاري

رغم أنه معروف أن مواطني بعض الدول - بما في ذلك سوريا وأرمينيا وإدارة قبرص اليونانية الجنوبية وكوريا الشمالية - مستثنون من هذه القائمة، إلا أنه بسبب مبدأ السرية، لا توجد قائمة رسمية علنية تحدد الـ183 دولة المؤهلة.

تشمل الأحكام المقيدة:

• الحظر المتعلق بالمناطق العسكرية والأمنية: بموجب القانون رقم 2565 بشأن المناطق المحظورة عسكرياً والمناطق الأمنية، يجب على الأفراد الأجانب الحصول على إذن من السلطات العسكرية قبل اكتساب العقارات. إذا كان العقار واقعاً داخل منطقة محظورة عسكرياً أو منطقة أمنية، فإن اكتسابه من قبل الأجانب محظور.
• القيود الكمية: وفقاً للمادة 35/1 من قانون السجل العقاري، لا يمكن أن تتجاوز المساحة الإجمالية للعقارات والحقوق العينية المحدودة المستقلة والدائمة التي يكتسبها الأفراد الأجانب 10% من إجمالي مساحة المنطقة (الإلتشه) المخصصة للملكية الخاصة، ولا تتجاوز 30 هكتاراً للفرد على مستوى البلاد. ويخول رئيس الجمهورية زيادة هذا الحد الفردي على مستوى البلاد إلى ضعفه.

أوضح تعميم صادر عن وزارة البيئة والتخطيط العمراني وتغير المناخ أنه، شريطة الالتزام بالقيود القانونية وباستثناء المناطق العسكرية والمناطق المحظورة والمواقع ذات الأهمية الاستراتيجية، يمكن للأفراد الأجانب من الـ183 دولة المذكورة اكتساب أنواع مختلفة من العقارات في تركيا (مثل الوحدات السكنية والمحلات التجارية والأراضي الفارغة والحقول الزراعية). ومع ذلك، تبقى قائمة هذه الـ183 دولة غير معلنة.

إجراءات التقديم والخطوات المتبعة

كما تم توضيحه أعلاه، يجب على الفرد الأجنبي الراغب في شراء عقار في تركيا أولاً التأكد من أنه مواطن إحدى الـ183 دولة المؤهلة وأن اكتسابه يتوافق مع جميع القيود القانونية.

للتحقق مما إذا كانت هناك عوائق قانونية بشأن عقار معين، يجب تقديم استفسار رسمي إلى مديرية السجل العقاري المختصة بالعقار. إذا ردت المديرية بأن الاكتساب محظور، يحق للمتقدم تقديم اعتراض إلى المديرية الإقليمية التي تتبعها مديرية السجل العقاري المحلية.

إذا كان العقار المكتسب أرضاً غير مبنية (مثل قطعة أرض فارغة أو حقل زراعي)، يجب على المشتري الأجنبي تقديم مشروع تطوير إلى الجهة المختصة (مثل البلدية أو مديرية الزراعة الإقليمية) للموافقة عليه خلال عامين. عند الموافقة، تحدد الجهة مواعيد البدء والانتهاء من المشروع، ويتم تسجيل هذا المشروع الموافق عليه في قسم التصريحات في سجل العقارات من خلال إرساله إلى مديرية السجل العقاري المختصة. يتم مراقبة الامتثال لهذه المواعيد بدقة من قبل الجهة الموافقة، ويجب الالتزام بالجدول الزمني.

بموجب القانون التركي، يجب إبرام العقود الرسمية التي تهدف إلى نقل ملكية العقارات حصراً في مديرية السجل العقاري التي يقع فيها العقار. ومع ذلك، يمكن للأطراف توقيع "عقد وعد بالبيع" أولي أمام كاتب عدل قبل البيع الرسمي، وهو أمر قانوني مسموح به. يتم نقل ملكية العقار فعلياً فقط عند التسجيل في مديرية السجل العقاري.

بمجرد أن تؤكد مديرية السجل العقاري عدم وجود عائق قانوني لبيع عقار معين لأجنبي، تتم الصفقة وفقاً لنفس الشروط والأحكام المطبقة على المواطنين الأتراك؛ لا يوجد معاملة تفاضلية.

بالإضافة إلى ذلك، يجب ألا يقل سعر البيع عن "قيمة التصريح العقاري" (Emlak Beyan Değeri) الصادرة عن البلدية المختصة. يتحمل كل من المشتري والبايع رسوم نقل الملكية بناءً على هذه القيمة المصرح بها. رغم أن النسب المطبقة تتغير سنوياً، إلا أن هناك أيضاً رسوم رأس مال دوار تحدد محلياً.

أخيراً، يجب التأكيد على أن اكتساب العقارات في تركيا من قبل الأجانب غير مرتبط بحيازة تصريح إقامة أو عمل. لذا، لا يحتاج الأفراد الأجانب إلى تصريح إقامة لشراء عقار في تركيا.

الوثائق المطلوبة

• وثيقة سند الملكية (Tapu Senedi) للعقار
• وثيقة هوية صالحة صادرة عن السلطات المختصة في دولة جنسية الفرد الأجنبي (مثل جواز السفر أو بطاقة الهوية الوطنية). يجب أن تشير هذه الوثائق بوضوح إلى الجنسية. إذا كانت معلومات الجنسية غائبة عن جواز السفر، يجب تقديم وثيقة رسمية صادرة عن السلطة الأجنبية المختصة تؤكد الجنسية. لا يمكن استخدام جوازات السفر أو بطاقات الهوية المنتهية الصلاحية في معاملات السجل العقاري.
• شهادة "قيمة التصريح العقاري" (Emlak Rayiç Değeri Belgesi) الصادرة عن البلدية التي يقع فيها العقار
• وثيقة تأمين الزلازل الإلزامي (وثيقة DASK)، إذا كان العقار مبنى (مثل سكن أو محل تجاري، إلخ)
• صورة حديثة واحدة (6×4 سم، ملتقطة خلال الستة أشهر الأخيرة) للبائع وصورتان للمشتري
• مترجم محلف (مصرح له من قبل لجنة العدل القضائي الإقليمية) إذا كان أحد الأطراف لا يتحدث التركية
• وثائق التمثيل (مثل التوكيل الموثق أو قرار الوصاية أو شهادة الصلاحية)، إذا كان هناك تمثيل. بالنسبة للتوكيلات الصادرة في الخارج، يجب تقديم الأصل أو نسخة مصدقة مع ترجمتها التركية الرسمية المصدقة.